Met een klant zoals het Centrum Oss, willen we graag alles weten over de retailsector. En de bijbehorende problematiek. Want dat er veel aan de hand is in de retail sector, dat is een understatement. Dus zijn we in deze materie gedoken. Benieuwd wat er allemaal speelt? Lees dan verder.
Evenwicht in de retail sector
Tot de komst van het internet lag alles mooi in evenwicht. De consument ging naar de winkel om zijn inkopen te doen en was tevreden.
De ondernemer kon met behulp van zijn verkoopkunsten proberen zijn omzet nog meer te verhogen. Het aantal concurrenten was een vast gegeven en de markt was tussen hen verdeeld. De ondernemer wist van te voren dat hij de komende jaren eenzelfde of hogere omzet zou kunnen draaien.
De winkels stonden niet lang leeg omdat ze óf in eigendom waren óf de huren in verhouding stonden met de vaste lasten van de ondernemer en de te verwachten omzet.
Het evenwicht wankelt
Door de komst van grote landelijk opererende retailbedrijven in de jaren zeventig, veranderden de vaste lasten. Eigenaren van winkels op de A locaties verkochten voor steeds hogere prijzen hun pand aan vastgoedbedrijven die op hun beurt de panden voor hoge prijzen verhuurden aan de grote landelijke retailbedrijven.
De plaatselijke ondernemers die het pand niet in eigendom hadden, werden steeds meer uit het centrum verdrongen, omdat de huurprijzen niet meer op te brengen waren. Alle steden gingen steeds meer op elkaar lijken.
Internet en de 24 uurs economie.
In eerste instantie was internet helemaal nog niet in beeld om online je producten te gaan aankopen. Totdat een aantal moeders inzagen dat je je overbodige spullen (kleren van de kinderen, speelgoed e.d.) makkelijk online te koop zou kunnen aanbieden. Ze startten op hun zolderkamer of garage en sommige bouwden zo aan een leuk extra inkomen. Een gat in de markt. Er was behoefte, maar tot dan toe was die behoefte niet onderkend en daardoor ook niet ingevuld.
In de jaren daarna bouwde het internet zich uit tot een steeds groter wordend verkoopkanaal. Iedereen kon een webshop openen en zelf spulletjes gaan verkopen. Geen inrichtingskosten van de winkel, geen personeelskosten, geen huren. En vaak niet eens kosten voor het inkopen van goederen. Als je maar handig was met de computer, of een handige buurjongen/neefje had.
En de consument kon thuis gaan winkelen. Hij hoefde niet meer te wachten tot de donderdagavond of het weekend omdat de winkels alleen open waren als hij werkte. Hij kon het thuis achter zijn laptop doen. Al was het midden in de nacht.
Hij hoefde niet meer de stad in met zijn auto en parkeergeld te betalen, hij kreeg zijn producten gratis thuisbezorgd.
Het winkellandschap was voorgoed veranderd.
Stand van zaken anno 2016
Wat wilt de consument?
Als een consument iets wilt aankopen, dan wordt (afhankelijk van het product) het internet vaak gebruikt om zich voor het eerst te oriënteren. Producten en prijzen worden online vergeleken. Het gemak van thuisbezorgen van de aankopen speelt ook zeer zeker mee.
Daarnaast wil de consument graag naar het winkelcentrum om te shoppen. Hij vindt dat een leuke vrijetijdsbesteding. Hij wil graag van alles beleven en vermaakt worden. De aanwezigheid van horeca gelegenheden zijn daarbij belangrijk.
Wat wil de vastgoedeigenaar?
De vastgoedeigenaren willen een zo hoog mogelijke opbrengst van hun investering. Hetzij door huuropbrengsten, hetzij door waardevermeerdering.
Wat wil de ondernemer?
Een ondernemer wil naamsbekendheid zodat de consumenten hem weten te vinden en daardoor hun producten bij hem kopen. Een ondernemer wil voldoende omzet om zijn vaste lasten te kunnen bekostigen en er een leuke boterham aan over te houden. Een ondernemer wil dus gezien worden tegen zo laag mogelijke kosten.
Geen evenwicht meer, of toch?
Doordat de consument meer mogelijkheden heeft gekregen, kan hij zijn behoeftes daarop aanpassen. De ondernemers en vastgoedeigenaren hebben maar te volgen willen ze hun hoofd boven water kunnen houden.
Door de crisis zijn de vastgoedeigenaren er hardhandig op gewezen dat de waarde van vastgoed niet altijd maar blijft stijgen. Door o.a. het debacle met V&D en het verlagen van de huurpenningen, zijn een aantal vastgoedeigenaren gezakt met hun prijzen en is over de hoogte tegenwoordig te onderhandelen. Ook de duur van een huurovereenkomst is ruimschoots verkort.
Webshops lijken het te winnen van de ondernemers met een fysieke winkel, maar schijn bedriegt!
Heel veel webshops hebben moeite om winstgevend te zijn (Coolblue half miljard omzet, 3 miljoen winst). De ICSC heeft berekend dat minimaal tachtig procent van alle (van origine fysieke) retailers met een webshop verlies maakt op de webshop.
Trend is tegenwoordig juist om ook een fysieke winkel naast je webshop te hebben. Daar wordt toch uiteindelijk de winst gemaakt. De laatste inzichten zijn dat de webshop als een extra service naar de klant moet worden gezien. Want webrooming – op het internet browsen en dan in de fysieke winkel kopen – is groter dan showrooming – in de winkel kijken en dan op internet kopen.
De toekomst
Merkbekendheid blijft heel erg belangrijk. Maar of je die nu offline of online verkrijgt is wat minder belangrijk en afhankelijk van je producten of diensten en waar je afzetgebied is.
In de toekomst zullen webshops steeds meer de behoefte hebben om zich ook fysiek te presenteren. Dat kan in een winkelpand zijn, maar ook tijdelijke oplossingen zoals pop-up stores zijn een goede optie. Voorraden hoeven niet aanwezig te zijn, de aankoopprocedure kan (eventueel ter plekke) online geschieden. Het voordeel van een pop-up store is dat er korte tijd grote zichtbaarheid is, lagere (huur)kosten, makkelijk verplaatsbaar naar andere steden.
Daar waar flexplekken voor zzp-ers nu een algemeen aanvaard begrip is, zal dit ook voor de webshop/pop-up stores gaan gelden.
Omnichannel retailing
Die winkels die reeds aanwezig zijn in een winkelgebied, zullen hun online aanwezigheid uitbreiden naar die plaatsen waar hun klanten zitten. Dat kan een of meerdere social media kanalen zijn, maar ook een website of webshop. Deze extra kosten zijn marketingkosten en vervangen de vroegere reclame kosten. Alle kanalen worden op elkaar afgestemd. Men gaat steeds meer gebruik maken van een omnichannel retail strategie (Dit is het gebruikmaken van diverse winkelkanalen zoals online, fysiek en mobiele applicaties. Consumenten die op deze manier winkelen doen bijvoorbeeld via een mobiele applicatie een eerste oriëntatie, gaan vervolgens naar de fysieke winkel om het product te bekijken en testen om tenslotte online de aankoop te voltooien en het product te laten bezorgen op een moment dat het hen uitkomt.)
Openingstijden
Over het algemeen zijn winkels geopend op het moment dat het grootste deel van de beroepsbevolking aan het werk is. De vraag is of winkels niet beter aangepaste tijden kunnen hanteren, zoals met de koopzondag in veel steden al het geval is. In de meeste (grote) steden is sprake van een wekelijkse koopzondag die erg succesvol is. Een dergelijke verruiming van de openingstijden heeft meer invloed op de kleine winkeliers dan op de grote retailers, aangezien zij vaak een beperkt aantal personeelsleden hebben en de omzet toereikend moet zijn. De kleinere retailers kunnen hierop inspelen door op slecht bezochte tijdstippen de winkel te sluiten en door op koopavonden en zondagen normale salarissen te hanteren. Aangezien het steeds normaler wordt dat winkels ruimere openingstijden hebben, is een salaristoeslag voor deze tijdstippen wellicht niet meer van deze tijd.
Eind 2013 heeft de gemeente Eindhoven besloten om het maximum van veertien koopzondagen per jaar te vervangen door ondernemers de vrijheid te geven om gebruik te maken van een wekelijkse koopzondag Dit besluit heeft in eerste instantie geleid tot enige ophef, met name onder de kleine ondernemers, maar de koopzondagen hebben inmiddels zijn meerwaarde bewezen.
Omzethuur
In het buitenland is de huurwetgeving verder doorontwikkeld en is het hanteren van omzethuur veel gebruikelijker. Doordat retailers meer kunnen focussen op hun eigen krachten en de hoogte van de huur minder van belang is, wordt beter gepresteerd en worden hogere omzetten gehaald.
De strijd om de consument is losgebarsten. De vraag: Wat wil de consument? is belangrijker dan ooit.
Conclusie
Naar verwachting worden winkelgebieden in de toekomst steeds compacter en komt de nadruk meer op de binnensteden en kernwinkelgebieden te liggen. Beleving, sfeer en ervaring spelen hierin een grote rol en de combinatie van online en fysiek winkelen versterkt de kracht van de winkelier. Verder is een goede samenwerking tussen vastgoedeigenaren en ondernemers van belang voor het succes van de winkel en het winkelgebied.
Beleving is dus belangrijk. Ter ondersteuning van de beleving heeft het Osse Centrum ons de opdracht gegeven om de Facebook pagina bij te houden. Dat heeft geen zin als er daarnaast niets wordt ondernomen. Door de vele evenementen die georganiseerd worden, de steeds beter wordende communicatie tussen de diverse partijen, en de actieve online presentatie, stijgt het positieve beeld van de bezoeker. Het is een optelsom. Net zoals het ondernemen…
Kortom, er is nog hoop voor de retail sector
Bronnen:
http://ooms.com/nieuwsdoc/OOM/687_SCR-2015.pdf
http://www.rtlnieuws.nl/economie/column/kitty-koelemeijer/ook-retail-geldt-adapt-or-perish
http://fd.nl/ondernemen/1160995/macinthosh-ging-failliet-door-sleetse-schoenenwinkels
